市川社長のブログ

当社では本日「『更新料』裁判の基礎知識と対策」という
テーマでお客様セミナーを開催し、神奈川宅建協会顧問の
立川正雄弁護士にご講演いただきました。

昨年、京都地裁、大阪高裁で更新料無効の判決が出たことは
ほとんどの大家さんにとってたいへん気になるところです。
今までは問題のなかった更新料の返還を求める訴訟の根拠は
平成13年に施行された消費者契約法にあります。

この第10条に「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」が謳われ
契約の特約などで、消費者の責任を民法などの一般の法律に比べて
重くしている場合、これを無効とするいうものです。
更新料は民法や借地借家法に規定がないので、賃貸契約では特約で
その支払いを定めていますが、それがこの条項に当って
消費者の利益を「一方的に害している」かどうかが争点になります。

もともと消費者契約法は、例えばエステやリフォーム等で
言葉巧みに無知な消費者を誘って高額の契約を結ばせる商法など
「プロの事業者がアマチュアの消費者を食い物にする」ことを
防止するため制定された法律とのことです。

情報や交渉力に圧倒的に優位な事業者と、知識等が少ない消費者が
対等に契約をすると、事業者がその優位な立場を利用して、消費者に
不利な契約を押し付ける危険がそのある、という前提に立っています。

また第２条に「消費者」とは個人（事業として契約するものは除く）であり
「事業者」とは法人、団体及び事業をしている個人という定義があって
借主が会社の場合や、個人が店舗や事務所を借りる場合は適用されません。

「個人の事業者」の定義はあいまいで、自宅を貸す程度なら
事業者ではないが、何室か賃貸物件があるとそう見なされるようです。

これでは何もかも入居者有利の世の中になってしまう感がありますが
今日の講演を聞いて、必ずしもそうではないことが分かりました。
その理由の第一はまだ最高裁の判決が出ていない、ということ。
そして更新料無効の判決の事例はほとんどが関西で、更新料を２年で
実質４ヶ月以上取っているなどこの辺ではまず無いようなケースばかりです。

実際に立川先生の事務所で担当した裁判では勝訴しているし
中原区内に多い「１ヶ月の更新料」というのはまず大丈夫だろう
というのが今日の結論でした。

（社長）

昨年小泉前首相が引退し、次男の進次郎氏が衆議院に当選
このたび「泉進会」という新たなモーニングセミナーが始まり
今朝その第1回目が開催されました。父親のときには
100人位だった参加者が軽く2倍を超えています。

まず経済評論家の田中直毅氏の講演があり
中国の近代化が進み、日本を追い抜くほどになった今、日本は
逆に「脱近代化」つまりポストモダンの時代に入っていること。

IT革命により「競技はフラットなフィールドに移行した」
（インドのIT企業、インフォシスのニレカニ氏の言葉）ので
いま企業は国境や人種に関係のない競争の場にさらされ
それに耐えられるところのみ生き残れる、など
グローバルな視野からの企業経営の革新を力説しました。

　　 　　　　　　　会場のグランドプリンスホテル赤坂

その後に進次郎氏が登場、10分ほどスピーチを行いました。
話はアメリカのシンクタンクにいたときに、田中氏の講演にあった
インドのインフォシスを訪問したことがあり、その素晴しい環境と
外側にあるスラム街のギャップに驚いたことから始まり
日本もかつては発展目覚しいインドのように
掲げた目標を達成できなかったことはなかったこと。

自分にはまだ日本のポストモダンのビジョンを示す知識はないが
皆から意見を寄せていただき、これを実現させたいということ。
社会保障、環境保持、安全保障の3つが国の関与すべき分野で
それ以外は基本的に地方に権限を委ねていきたいこと。

またケネディの「国があなたに何をしてくれるかではなく
あなたが国に何をできるかを考えて欲しい」という言葉を引き
これこそ自民党がもつべき精神だと思うということ。

最後に今の小泉事務所に父親のスタッフで残ったのは一人で
28歳の新人を支えるには経験不足だが共に成長していき
いずれ彼らにきちんと待遇をしてやりたいこと・・・。

これらをよく通る声と堂々とした態度と分かり易い表現で話しました。
私は20代でこれほど人を引きつけるスピーチができる人を知りません。
彼についての予備知識は全く無かったのですが、今日初めて接して
日本が今求めているのは「このようなタイプ」の政治家だと
強く感じました。

（社長）

当社では敷地が等々力緑地に面している
素晴しい環境の賃貸マンションを建設中で
先週土曜日に現場で定例打合せがありました。

多摩川の土手までも3,4分の立地ですが
交通は武蔵中原駅から徒歩18分なので武蔵小杉駅まで
市民ミュージアム前からバスに乗るのが現実的です。

昨年、この土地に建物を建て当社で借上げてほしい
との依頼がありました。環境は抜群なのですが
駅から少し遠いということ、戸数が５０戸を超えることから
何か特徴のあるマンションを提案することになりました。

そして提案したのがペットと共生するマンションです。
現在国内で飼われている犬と猫の総数は2,700万匹で
何と15歳以下の子供の数を上回っているそうです。

単なる「ペット可」物件は珍しくなくなりましたが
これは入居率が落ちてきて後から苦し紛れにペットを飼うことを
認めるようにしたケースが多いのです。

当社が企画したのは、ペットのための様々な設備があり
サービスを提供する「ペットケアマンション」です。

まず入り口脇には専用の足洗い場と汚物処理ダスト
西棟と東棟のあいだにはドッグランがあります。
散歩に連れ出せない場合にはここで運動をさせて
ペットの無駄吠えの原因といわれるストレスを解消します。

また専用のトリミングルームでは月に１回
ネイルカット（爪切り）や臭いの原因となる
肛門腺絞りなどの無料のサービスを受けられます。

先週の打合せでは、サービスを提供するアドホック㈱の担当の方が参加
建築主に具体的な内容の説明をしてもらいました。
当社では今後もこのような「コンセプトマンション」を提案していきたいと思います。

(社長)

　　　　　　　　　　　　　ドッグランの模型

米山記念奨学会とは、主にアジアからの留学生に
奨学金を支給し、支援する財団法人で全国の
ロータリークラブの会員からの寄付を財源としています。

毎年約800名の留学生がこの奨学金を受け取り
事業費は14億円と国内では民間最大規模の奨学事業で
1952年の創立以来、奨学生の総数は15,000人に上ります。
この奨学金の名は大正9年に日本に初めてロータリークラブを設立した
米山梅吉を記念して命名されました。

　 　　　　　　　　米山梅吉記念館（静岡県）

私たちは昨秋、初めて静岡にある米山記念館を訪れました。
1868年生れの米山翁は若い頃アメリカで苦学した後
三井銀行に入行し常務を経て、三井信託銀行を創立しました。

その後私財を投じて今の青山学院の初等部を設立するなど
実業界の一線を退いた後も、社会奉仕活動に専念しました。
これは青年期のアメリカでの教育の影響から
「他人が楽しむのを見るのが自分の幸せ」という考えを
生涯にわたり持ち続けたからだそうです。

　　　　　　　　赤ちゃんを抱く李さんとご主人

私の所属するクラブでは昨年から慶応大学の大学院に通う
中国・瀋陽からの留学生の李さんのお世話をしていましたが
今月めでたく卒業して4月から住友スリーエムへ就職します。

李さんは中国の大学を卒業後、一旦就職したあと結婚して
日本に留学し、数十倍の選考に通って奨学生になりました。
ご主人も来日して国立東京医療センターで研究生活を送っています。

　　　　　　　　　　　李さんのご両親（右側の2人）

二人のあいだには昨年秋、男の子が誕生しました。
卒論で忙しい李さんのために少し前からご両親が来日し
初孫の面倒を見ています。

先日、李さんの家族もご招待して卒業祝いの会を催しました。
ご両親は初めて会った私たちともすぐに打ち解けて
最後に「まるで中国で友人たちと楽しく過ごしているようです」と
お父様が感激した面持ちで挨拶されたのを聞いて
私たちも本当に嬉しくなりました。

（社長）

中原街道を東京方面に向かい
東横線と交差する少し手前を左に入ると
住宅街の真ん中に川崎市立中原中学校があります。

この学校から私の所属するロータリークラブへ
生徒に職業の話をしてほしいとの要望があり
昨日私を含めて職種の違う4人で学校を訪問しました。

話す対象は中学1年生で時間は一人30分です。
これは中学3年間を通してのキャリア教育の一環で
2年生は近隣での職場体験学習をすでに実施していて
その前段として職業観を養うことが目的とのことです。

私はまず黒板に当社のシンボルマークをチョークで書いて
「これを見たことのある人は？」と聞いて見ると
２,３人の生徒の手が上がりました。知名度はまあまあかな？

それから当社の沿革、仕事の内容の変遷を説明しました。
大正９年の創業で今年ちょうど90年になること
創業者は宮大工だったが戦後、公共事業が中心になり
今は地主さんに不動産管理も含めた提案をしていること。

そして一つの提案をするには営業、設計、工事、不動産など
複数の部署の人が係わって初めてそれが完成すること。
一番大切なのは、それかかる費用をどこから調達するのか？
また、どういう条件なら借金をしても大丈夫なのか？

賃貸物件の管理についてこんな質問をしました。
「1ヶ月100万円の賃料を、自分で管理して全額受け取るのと
90万円で当社が一括で借上げるのと皆さんが大家ならどっちを選ぶか？」
答えは意外で8割くらいの生徒が一括借上げの方に手を挙げました。

最後に、地域で長い間仕事をする場合は100－１＝99ではなく「０」
になってしまう、つまり１つの失敗がすべての信用を失うことを
例を挙げて説明しましたが、分かってくれたでしょうか？
後ほど来る生徒からのアンケートが楽しみです。

（社長）